关注厦门的城市更新，就是关注中国代表性二线城市的更新进展。但厦门的城市更新与沿海一般商贸城市相比，（特别是厦门岛内）经常表现出明显的“旅游气 质”。
厦门，城市为谁更新？
厦门在哪？
厦门，不只是厦门本身，更是中国中等规模城市的典型代表。
厦门，英语别称Amoy，而非Xiamen。Amoy是以闽南口音为基础的谐音，在明代经当地商人传入葡萄牙人口中。其名称中透露了悠久的海外贸易历史。
本期嘉宾
黄晶涛
天津大学建筑学院教授/博士生导师
国务院政府特殊津贴专家
曾任天津市城市规划设计研究院院长等职
△1924年厦门岛及鼓浪屿地图，厦门岛被清楚地标记为AMOY ISLAND。
地图绘制：The Japanese Government Railways, Tokyo, Japan
厦门，与深圳、珠海、汕头、海南共同构成我国最主要的五大经济特区（后增加喀什、霍尔果斯，现有7大经济特区。）其成立时间仅比首创于1980年8月的深圳晚了2个月，是中国经济发展先行先试的排头兵。然而截至2020年，厦门城市GDP总量约为6384亿元，在全国地级市中仅排名30位；而同期，深圳的城市GDP达27670亿元，仅次于上海和北京。与此同时，即便是福建省内的泉州、福州GDP总量也均已过万亿元。
在2016年“第一财经·新一线城市研究所”首次发布的《城市商业魅力排行榜》中，厦门位列15个“新一线”城市中第12位，此后排名相对稳定。但从2017年开始，厦门不但跌出“新一线”城市名单，变为“二线城市”。到2020年，厦门的排名下降到二线城市第五位。尽管这一榜单的评价指标侧重商业资源集聚度、城市枢纽型、人群活跃度和生活方式多样性等内容，排名与个体的现实生活感受有所出入，也难以作为评判城市等级体系的依据，但，随着各个城市在空间、人才、发展等方面的竞争日趋激烈，新兴的城市和城市群崛起的同时，也更加衬出厦门发展的疲软之态。
△2016年，厦门排名大大高于福州、无锡、济南、郑州、东莞等市。但从2017年开始，苏州、郑州、东莞、昆明、佛山后起反超厦门，并一路走高。宁波、无锡、福州等市在维持原有排名的基础上小幅上升，而与之相比，厦门则一跌再跌。制图：唐菲
一如《城市中国》在《温州在哪》一期杂志中对中国中等规模城市提出的疑问：曾经拥有先天优势和辉煌历史的城市（厦门、温州、青岛……），在当下却面临发展动力不足、城市建设水平相对滞后等困境，这座城市应该如何对待既有的城市空间？如何在庞杂的发展潮流中自我定位？
如今的厦门也面临这样的转型议题。大范围的老旧小区和街区改造已被提上政府的议程，这种更新来自现实的需要，也来自不同省份和地级市的竞争。省会福州在近几年大量推进旧改拆迁，翻新、增高建筑物，这无疑给曾经风光一时的厦门造成压力。但当旧有的土地GDP难以为续、人才及创新乏力，城市如何利用更新释放新一轮红利，解决空间、制度等方面固有的问题？这并不只是“厦门之问”，同样代表了中国中等规模城市在老城更新时需要考虑的问题。
△《温州在哪——中等规模城市后发现代性图景》点击购买。
咖啡街、沙坡尾、鼓浪屿
厦门的更新历程在全国都发生
在筼筜湖北岸有一条咖啡街，即筼筜路，坊间也成为西堤咖啡一条街。街上大概有20多栋别墅，形态十分相似，一字排开。早些年，街的不远处开设了彼时厦门少有的一座五星级酒店——马哥孛罗东方大酒店。这在当时是外国人很喜欢的一个品牌。为了顺应他们吃西餐、喝咖啡的需求，街区的面貌就开始发生变化。临街的别墅开始破墙开店，做西餐、做咖啡，后面这种趋势扩展到街区的其他别墅。随之而来，这里聚集了很多外国人、文艺青年。然而，人群的聚集在提升了消费和城市品牌的同时，政府方面也十分担忧安全隐患，因为这里都是私搭乱盖，消防、食品安全、燃气等问题大都不符合规定。2007年，厦门政府投入资金进行整治。这里变成了那个时代的网红。
△自2003年第一家咖啡馆入住西堤别墅后，到2011年发展到19家。座位由原先的80个，发展到1500位，并一度由厦门工商部门牵头，试图打造“厦门版左岸咖啡”。图为2021年的厦门咖啡街。摄影：倪瑜遥
大约2010年以前到厦门，就去这么几个地方：去鼓浪屿上日光岩，去厦大看中国最美大学，去咖啡街坐一下午，看夕阳景色……当时有政府官员称：“厦门咖啡街是奇迹”，“咖啡街之所以成功，政府最大的功劳就是‘不管’”。不管，就是最大的支持，是容许创新的事物在城市中生长的包容。但咖啡街现在已经日益衰落。城市的微观经济就是这样一个生命周期规律。
这个生命周期不是第一次出现在厦门，另一个更早经历这个周期的是鼓浪屿。
约2000年以前的鼓浪屿，的确是中国难见的一个地方，特别清静。前街有北岛，后街有舒婷，很多文艺人士都会去。那个时候家家户户传出来的钢琴声并不是特别好听，但是它是真的。上个世纪末，《新周刊》在一次年终盘点时，评选了21世纪十大清静的地方，第一个就是鼓浪屿。倘若有人有烦心事，就到岛上走一走，回来之后大脑和心灵就被“洗”了一遍，那种感觉特别棒。实际上，在2000年前后，中国人开始兴起国内旅游，特别是从1999年国庆——中国历史上第一个“黄金周”开始，只要是好的地方，都人满为患。但鼓浪屿因为交通不便，人流还没有很多，是一个奇迹。政府那个时候也没有给鼓浪屿定GDP目标，不过，一切都在悄然变化。
△《新周刊》第250期。图片来源：《新周刊》官网
2007年，还是《新周刊》，封面以《为什么人们不愿意住在鼓浪屿》（一说《鼓浪屿之死》）为题，直指鼓浪屿的劣币驱逐良币过程。除了游客人山人海，本地居民慢慢往外迁，街道也变得虚假的整齐；便道上装了音箱线，原本真实的弹奏钢琴声，变成了统一播放的背景音；当然，北岛、舒婷也搬走了。造成这一结果的其中一个原因，是政府开始意识到鼓浪屿非常有价值，就让这里背GDP，整个中国都在为GDP这个游戏规则去奋斗。
再到2017年，还是《新周刊》，网友评选的《十大旅行失望之城》中，刨除网友调侃式的宣称任何旅游景点都人满为患外，鼓浪屿名列第二，仅次于丽江，被网友称为“转基因小清新义乌小商品展销会兼街头把戏交流大会会场鼓浪屿”。其实，很早以前易中天曾说，鼓浪屿是全部福建人的掌上明珠，就跟富贵人家娇养的小闺女一样，但是你非得让她去干点力气活，这就错了。可以发现，城市的某个“网红”地域，从兴起到衰落，大致经历十年左右的时间。（延伸阅读：网红化，是城市更新大势所趋吗？）当然，这个预测时间，是那些出名的目的地没有受到有意识的、良好的引导和干预的情况下得出的。
另外，沙坡尾也是经历了这么一个从繁荣到日渐降温的过程。
“旅游城市”，空间更新的多重维度
经济上难有可圈点之处，但在旅游领域，厦门却从不缺少赞誉。从被称作“网红大学”、“中国最美校园”的厦大，到游人如织的鼓浪屿；从黄厝日出，到八市美食；从出镜率颇高的海边铁轨，到遍布街头的咖啡馆......提起厦门，如上标签映入眼帘。正如前述，在大众视野中，厦门是一座旅游城市，其城市更新行动也往往透射出诸多“旅游”气质。但厦门并不只属于游客和网红，本地市民才是她的自然维度。
八市本来是当地人购买生鲜的去处，沙坡尾、曾厝垵也本是老居民的栖居地……城市的存在本质上是因为承载着普通市民的生活，“旅游城市”只不过是其所呈现出的面貌中的一维，空间更新亦不应选择性的遗忘这种本土与外来之间的平衡。
△游人散去之后，厦门这座城市仍然要回到她的市民底色。2021年初，因新冠疫情等原因影响，厦门游客量大减。摄影：崔国
然而，厦门的城市空间却常常被旅游业“绑架”。
例如，在“居改非”项目中释放的空间被用作旅游商业服务，且经常表现出业态低端、同质化竞争明显等问题。无论是居住空间的更新，还是废弃的工业空间更新，这种情况都屡见不鲜。鼓浪屿从聚集了北岛、舒婷等诗人的清静小岛，变为嘈杂景点；咖啡街从“野蛮生长”的蓬勃街区，变为单调的网红打卡地……城市的日常生活被越掏越空，本地居民被搬迁、被高房价筛选，取而代之的是看似精致实则刻奇的景观。
直到今日，厦门的经济发展高度依赖旅游的情况下，以发展经济（也就是发展旅游）为导向的城市更新项目，仍经常获得着重关注。（延伸阅读：被从区域剥离的沙坡尾）公开资料显示，“全国唯一位于自贸片区内的国家级中心渔港——厦门高崎渔港”，将变身成为一个“充满浪漫气息”的“渔人码头”。熟悉城市开发和旅游开发的读者应该很快发现，诸如“渔人码头”一类的城市建设目标，大约是2008-2013年五年间在中国大陆非常流行的开发理念，其代表的核心价值取态，是将城市滨海、滨江、滨湖景观区域，优先开放给旅游人群和旅游产业。此外，早在2018年，《厦门市全域旅游专项规划（2017-2035）》出台；2020年2月，厦门正式申报国家历史文化名城。旅游业依然被放在这座城市发展的突出位置，并且将长期走这一道路。
△高崎渔港位于厦门岛西北部，2010年投入使用，主要功能定位为避风防灾减灾、水产品集散、对台贸易和休闲渔业。根据《厦门岛西北门户片区整治提升工作方案》，高崎渔港将打造“城市形象新门户、渔人码头新标杆和旅游休闲新地标”。
图片来源：厦门日报王火炎
尽管我们希望厦门的城市更新更多的关注到本地需求，但巧合的是，在“全域旅游”的框架下，厦门这种以旅游为支柱产业的城市，反而比一般城市更迫切需要提升空间运营能力。因为，当游客们对千篇一律的网红街感到失望，放弃在所谓“小横滨”、“鼓浪屿最美转角”、“左岸咖啡”等景点打卡时，厦门需要对旅游有新的想象。这种想象来自旅游资源更新中更多样的主体。
总之，这座城市经历了太多以旅游经营为目的的、草率的空间置换。面对琐碎的、难以挖掘的居民需求以及珍贵而脆弱的岛内街区历史，厦门这一轮的城市空间更新更须谨慎。
厦门城市更新的当前模式及转型
厦门，城市为谁更新？
△厦门湖滨一里60号楼的改造是探索PPCt模式的一例。楼内居民大都改造意愿强烈。自2019年项目启动后，除规划局委托厦门合道建筑设计院为居民提供改造方案，厦门规划院参与政策解释、协助审批服务之外，具体环节均由居民自主协商。政府投入的资源和人力相对少，也不用进行征地拆迁，只需承担设计费、代建费、公摊建安成本补贴费等，成本比征地拆迁低得多，建设周期缩短。从更新效果来看，居民的户均实际面积实现增容，且未打破原有的公共空间架构和邻里关系。但居民需自主承担维护修缮费用。面对被拆迁还能拿到政府补助的“成片改造”的诱惑，居民未必都有相同的选择。图为湖滨三里四里，截止2021年5月底，已经在拆除中。摄影：啊昕
对于产权极为分散，诉求千差万别的社区项目来说，协商过程更加琐碎。由地方大集团和地方政府大包大揽的PPP模式显得武断、过时。相比之下，PPCt模式的一大特征在于角色分工的细化和专业化，能扭转项目中开发商一家独大的局面，更包容地协调各方利益。PPCt从制度上将社区（Community）的角色前置，明确项目参与中的几大主体——政府、开发商和第三方机构。原本由开发商总揽的项目被拆分为调查、评估、规划、拆迁、公证和审计等环节，各个环节分别由专业的队伍负责。
PPCt模式下的城市更新指向层理更丰富的过程，不只局限于建成环境的改造，更关乎本地的社区网络、地域历史等文化内涵的维系和再生。因而，更新项目的参与主体应该多元，为城市的未来提供更丰富的想象。开发商的权力被限制，更新流程也更加制度化，以更专业的方式挖掘居民的深层需求，调动居民的参与潜力。
但在实践中，PPCt模式对于政府和开发商而言则显得陌生，甚至他们会说“广义上的PPP模式就包含了C和t，你只是在造概念”。
“老城之问”中的蓝海市场——厦门城市更新中透射的机遇
“**指挥部”
2020年6月8日，厦门市忠仑公园周边片区改造指挥部、湖里东部片区旧村整村改造指挥部先后揭牌，9日，何厝岭兜旧村改造指挥部揭牌。8月，滨北超级总部基地建设指挥部揭牌……在厦门，以“岛内大提升、岛外大发展”为思路的城市旧区改造、片区提升项目，多以“指挥部”的形式推动。公开资料显示，重要地区的“指挥部”多由市级领导牵头，并设立驻场副总指挥。据公开资料显示，厦门目前有大大小小几十个“指挥部”——中山路片区改造提升工程指挥部、厦港(沙坡尾)片区改造提升指挥部、湖滨片区改造提升总指挥部、湖里街道片区指挥部、下忠社旧村改造指挥部、泥窟石村片区分指挥部、机场片区翔安分指挥部、五缘湾北片区指挥部……等。
政府+国企的拆除重建的方式，本质上是一种PPP模式。但是，为何要如此大规模的以带有市级政府力量的“指挥部”的形式展开？在《城市中国》的研究看来，这是为了抵抗PPP模式在大众媒体、市民角色崛起的时代日益频繁的失灵状况。
市民角色的崛起
“市民的声音应当被更多地听到”，早在2007年出版的《城市中国》第17期——《人民城市》特刊中，人们就普遍预测了这种趋势。时至今日，“公众参与”“众规”“人民城市”等理念频出，预示着公民社会理念日深，居民的角色在城市发展、更新中扮演了愈发重要的角色。
但在我国，城市居民自主参与更新的意愿与欧美、日韩不可同日而语。现阶段，在日本、台湾流行的社区营造在大陆可能面临水土不服。例如，日本的每个宅基地都有永久产权，他们对自己世代生活的地方的关注程度，可能像对在自己的孩子一样珍视。而中国居民只有使用权，甚至只有很少一部分使用权。典型的例子是沙坡尾有一个房子，纵向空间上叠加了13个产权，甚至还有日据时期的产权。不拆、不改的时候大家都相安无事，一旦要动的时候，问题就出现了。加之，我国二三线城市的发展还非常的迅速，今天你世代居住的地方，明天就可能面临拆迁或挪做他用。这种城市的大环境，造就了城市人普遍的缺少归属感。这进一步导致了人们对自己身边的环境的主动参与意愿不高，总是能将就便将就。
中外居民对归属感、参与程度、改造意愿的巨大差异，实则根植于产权、土地制度之上。
中国的城市有其自身发展规律，这种规律建立在中国城市特有的体制方面——土地所有制是公有制。公有制的国家和城市在全世界就是少数，再叠加城市的发展速度快、人口密度高等特点，这些都是世界上很少有的。与此相对，西方的理论体系建构于私有制体系，这就导致不少按照西方原理推行的城市发展、更新方式，在当下中国行不通。历史上，苏联的那套东西在中国没法走通，可以作为一个例证。
△乡村（包含城中村）有着一种看似永久的土地、房屋产权结构，这使得其中的居民对身边事物的关心程度、愿意主动改变周边环境的意愿程度通常更高。图为厦门岛高殿村。摄影：崔国
更新的模式在于市民的抉择
市民的崛起，对城市更新进程、更新模式选择的影响是显而易见的，而且这种状况在中外城市中都普遍发生。
在厦门湖滨1-4里的改造中，60号楼的“自主更新”被赵燕菁认为是非常适合中国老旧小区改造的一种模式，不但能够给居民增加切实的实惠（增建的面积相当于资产增值），较好的保护了原有的城市肌理（只对建筑做微加建），更加重要的是，打破了“成片改造”取得的表面上的财务平衡。他在多次的演讲、文章中都表达了城市更新采用“政府收储+国企代建”，全部拆除重建的“成片改造”方式，是一种“假平衡”，实际上给城市造成了更大的基础设施、教育设施等的压力，而且还抽干了地方政府宝贵的，原本可以投入到更有价值的产业发展上的融资条件——土地。这里被称赞的“自主更新”，实际上就是一种市民自主参与，市民的声音被“听见”的结果。
在英国伦敦，建成于1960年代，拥有298间政府公屋的马洛路庄园（Marlowe Road Estate），在2010年被地方议会选为亟需更新和再开发的项目。尽管，政府方面已经在规划方案中尽可能满足居民对原址迁回、社区商业、配套设置等的需求，但部分业主因为难以在附近社区找到其他合适的房子，或者因为政府按当前市场价收购公屋的价格较低，在复购新建房时，住户仍然无法获得新房的全部产权，使得部分居民旗帜鲜明地反对拆迁计划。因为居民的这种不理解意见，该项目将原先的预计完工时间2021年9月，延长到2024年3月。（延伸阅读：谁为可负担住房延期交付负责？）
△更新开发前的马洛路庄园。图片来源：East London & West Essex Guardian Series
以上的两个城市更新案例，在《城市中国》此前的研究看来，恰恰是PPCt模式（Public-Private-Community and other third sectors，公-私-社区及三方），这一模式与PPP模式相对。实际上，前者更加适合人员复杂、产权碎小的老旧小区改造，而后者更加适合工业遗存、百货商场等产权单一、明确的项目改造。（延伸阅读：告别PPP，城市更新须走向PPCt模式）
PPP—PPCt
真的只是造概念么？
人们对PPP模式并不陌生，它始于1990年代初的英国，本质上是西方为应对严重的城市衰退，而产生的吸引民间资本介入城市建设的模型。在我国，自1990年代在全国铺展开的造城运动中，PPP模式被广泛应用。政府卖地招商，依赖国企和开发商实现项目的拆迁和增容。这一现象在厦门的城市更新过程中尤为明显。
政府成立改造项目指挥部，编制改造规划方案，承担土地一级开发成本和拆迁安置成本，通过收储和出售土地，获得土地出让金以平衡开发和改建成本。地方国企则负责土地平整、拆迁谈判和安置、代建安置房和配套基础设施等工作，并获取代建服务费。概括来看，厦门的城市更新基本由政府和地方国企掌控，是一种PPP模式，地方的大型国企权重很大，几乎代表了全部私人力量（Private）。而居民、民间企业、NGO等第三方机构的发声和行动空间并不足。在这一模式下，不少成片改造项目以高赔偿金换取高签约率，拆迁得以顺畅推行。当然，在以“快”为标准的旧城改造项目中，类似的案例在中国城市化过程中并不罕见。
PPP模式在本质上是一种“土地财政”。政府出售土地未来的增值，为更新范围内的城市公共服务进行一次性融资，并通过招商引资将土地融资转化为经常性的税收。在这一逻辑下，不动产被赋予了使用和投资的双重属性。土地财政是中国城市化启动和快速扩张的关键，也是1990年代以来中国经济高速增长的重要因素。即便在全球经济低迷的2020年，中国的年度GDP首次超过一百万亿人民币，同比增长2.3%。其中，代表投资的资本形成总额拉动GDP增长2.2个百分点，这其中又以房地产和基础设施建设为主要驱动力。去年全年全国房地产开发投资规模超过14万亿元，同比增长7%。
然而，PPP模式难以持续，且存在诸多隐患。这一模式加剧了地方政府的财政负担。居民形成了对“天价拆迁”的不合理期待——个体依靠拆迁一夜暴富。但贫富分化加剧却成为不安定的因素。“天价拆迁”催生了“钉子户”等“个体化博弈手段”，增加了项目的时间和经济成本。这并非个体与政府互动的良性方式。此外，PPP模式高效地推进了“空间的城市化”，但并不能带来“人的城市化”。在很多中小城市中，一方面是大量只有信用价值而无居住需求的空置楼盘，另一方面是外来居民难以保障的居住权益。PPP模式的适用性也受到挑战，它对产权较集中、且希望城市空间快速再造的项目具有优势。例如老厂房一类的工业建筑，其生产职能已经废弃，拆迁的成本低、利润大。且因产权单一，拆迁得以顺畅进行。但一到有居民的住区，诸如老旧小区、城中村和旧村，其更新关切到居民的利益。这样的项目则适用于分工更明确的PPCt模式。
“思明之问” “老城之问”
2019年7月，在思明区委全会暨上半年工作反思会议上，“思明之问”成为热词——“较大基数如何快增长？中心老城区出路在哪里？发展空间不足怎么办？”
思明地处厦门中心城区，财政收入总量常年居福建全省首位。与这一地位不相称的是，厦门整体经济数据却在福建省相对落后，不及泉州、福州。其原因之一在于，成熟的旅游业为思明区带来持续动力，但思明的旅游资源集中在鼓浪屿、中山路、厦大一线，而中部、东部地区难以受惠。
用规划语言理解“思明之问”，可以转译为：
[对待外来人口的态度]
当厦门把并不稳定可靠的旅游业（如受疫情影响骤降）剥离，老旧城区是否需要导入外来人口？
如果第一个问题为正，则需要哪些、多少外来人口？
[对待老城功能、角色的态度]
老城区是否需要新型、增长型产业，抑或只需要承担消费、服务功能即可？
[在增长目标下，对待老空间的态度]
一旦导入新兴产业，老城历史空间应该套用什么标准进行保留、更新？
老城既有空间，对于拆旧、增容的容忍度有多大？
“之问”针对的不仅是思明，也是厦门、乃至全国其他同类型城市中，经过较长发展历史的中心城区面临的迫切议题。例如，南京的“金陵之问”。
“思明之问”聚焦于城市自身需求，关注老城区的可持续运行。其背后是居民具体可感的城市权利，例如，居住空间是否充足、出行是否便利、基础设施是否完善等等。将居民的需求集合、放大即是城市需要回应的城市更新大议题。
纷繁的更新归于几个基本领域
但城市更新并不只有老旧小区更新。正如《城市更新十大误区》中提出的其中一个误区——把城市更新等同于社区（住区）更新。实际上，与社区级别的更新相比，城市更新真正涉猎的范围更广、时间更长，是整个城市范围内的议题，不应忽视教育空间、医疗空间、工业厂房、绿色空间、公共场馆、商业、交通等空间类型的更新。
△城市更新的三个领域——生产、居住、消费。
不过，尽管当前城市更新的项目种类繁多，其中的利益关系亦错综复杂，但从根源上看，这些项目大多可以回扣到城市的居住、生产和消费这三大基本职能上来。三大职能空间在中国城市中都击破了更新圈层，皆普遍面临更新诉求。
居住领域的更新，主要是棚户区、城中村、老旧小区等住区的改造。
生产领域的更新，则是置换城市中不再具备生产功能的场所，例如，将旧工厂改造成创意园区、博物馆和艺术馆等。
消费领域的更新，则体现为老百货商场、商业步行街的升级。
这三大领域的更新并非截然对立，而是呈现出迁移、融合的趋势。社区商业的发展、此前的废弃工厂被改造成消费场所，便是消费领域的更新与生产领域更新融合的例证。当前，城市空间的去工业化，以及消费功能向不同空间渗透，是众多更新项目的趋势。
△木下齐（一排右四）著有《地方创生》等书，犀利指出了日本地方创生的失败与成功经验。他在观察了日本诸多以“地方创生”为口号的行动，尽管有了政府补助金、吉祥物、节展活动等，热闹过后仍有大量地方回归萧条。他也在正向的经验中愈发悟出一个道理：街区创生=资产管理。其经验对中国中小城市的城市更新、城区活化事业，有着诸多可借鉴之处。图片来源：网络
要实现这一点，民营企业就不应再妄图扮演Private资本方的角色，而要抓紧集中培育能够推行PPCt模式的团队，尤其针对PPCt模式中政府无法解决的议题（如专业的社区服务、社区教育等），构建一套可以打包出售的、完整的服务链产品。这将在厦门，乃至全国拥有极大的蓝海市场。
当然，这一盈利模式并非坦途。
最后需要特别强调的是，无论在哪个模式中，政府的角色都不能忽视。政府的角色始终处于强势、主导性地位，这就是为什么国企能够顺利参与政府项目的原因，也是传统上研究PPP模式的学者，驳斥PPCt模式是造概念的原因。因为在他们看来，广义的PPP模式中的第一个P，就融合了大量的民间、智库机构，但在《城市中国》看来，反而恰恰是中国式的，总是倾向于将一个概念无限延展、无所不包的老毛病。总之，民企也需要和政府建立合作关系，将PPCt中第二个P和Ct的联动关系发展为模型产品，打包出售给政府。基于此，民营企业的力量才得以最大限度的发挥。
*参考资料
Reference:
1. 崔国.从城市更新再谈沙坡尾.城市中国.2019.
2. 施芸卿.一把尺子如何“量到底”：基层治理中的制度硬化 以一个城市更新试点项目为例[J].社会，2019.
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https://mp.weixin.qq.com/s/WS8aGAqkL1PLdeAC62gfzw
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http://www.jjckb.cn/2021-01/07/c_139648779.htm
7. 木下齐.地方创生[M].新北市：不二家出版，2018.
研究团队 /《城市中国》研究中心
策划 / 崔国
文 / 崔国、黄晶涛、倪瑜遥
研究整理志愿者 / 梅梦月（同济大学建筑学博士研究生）、赖世文（清华大学社会学系博士研究生）
新媒体编辑 / 唐菲
设计 / 林记工作室
△嘉禾粮库位于厦门市文屏路1号，由厦门第一粮库（文灶库区）改建而成。早期定位为音乐产业主题，并且预计2018年8月开业。但后期几经修改定位，变身为“生活美学文创园”，并最终于2019年国庆前开园。摄影：崔国
这种趋势也发生在厦门。从生产和消费空间的更新来看，厦门已经拥有众多的文创产业园，多由闲置、搬迁腾空的工厂改造而来。不少改造为消费功能的文创园区成为厦门市民休闲、游客旅游体验的好去处。
只是，在消费的导向之外，厦门文创园本应该具有的“生产”特征倒显得略逊一筹。在一份有关厦门产业园的研究报告中指出，厦门现有的几十个文创园区的总体经营情况并不乐观，遍地开花的同时，也很快陷入了“千园一面”的困境。“产业龙头数量稀缺，产业链条难以打通，产业氛围培育不佳”是其整体问题。很多文创园区都面临几种情形：或起初目标远大，但随着落地运营日深，几经易主，定位也不时变更；或有文创园之名，却行餐饮、娱乐、消费之实，且业态老化而流于网红传播套路；更有甚者因经营不善、拖欠费用而被腾退。
厦门文创园表现出的“产业不再，消费为实”的趋势，显然与旅游产业的发展有关（延伸阅读：厦门，城市为谁更新），但为数众多的文创园却大多数都由联发、象屿、夏商、建发等几家大型国企控制和实施改造，也是“保守”改造的诱因之一。厦门的文创园，多是国企直接将自家集团旗下拥有股份或产权的旧厂房进行功能置换的结果，而非市场化配置的结果。如，联发集团旗下的华美空间、文创口岸、海峡设计文创园，厂房空间原本就隶属于该集团。当问到是否有扩展的意图时，联发商置相关工作人员也表达了为难之处。基本上，只有某国企自家内部的文创园改造项目成功运营后，等待其他国企找上门来修改这类空间改造，本质上是国企内部的自我资产盘活，民间企业等第三方机构力量难有涉足。
△资料来源：作者根据公开信息整理（统计时间截至2021年3月）
“无法可依”是根源
这种遗留“生产类”空间的更新多由国企操盘的情况，本质上正是在中国城市化进程被广泛运用的PPP模式，这一模式日益暴露出弊端，难以回应当下的城市发展。而从长远看，与之相对的PPCt模式（引入民企、民间机构）是一种高效的、可持续的选择，既节约了建设和周转的成本，又回应公民日益增强的自主意识。但为何厦门本土的文创园区仍大量的采用原有模式？在《城市中国》看来，并非国企、一线操盘者没有意识到民间力量的价值，而是没有适用的法律、规章可以容许国企将民间主体深度引入开发运营进程。
根据公开信息显示，厦门已有的城市更新政策依据，主要是《厦门市人民政府关于印发加快棚户区改造工作实施意见的通知》厦府〔2014〕319号，但这一政策的有限期至2017年。截至发稿前，尚未有专项的城市更新或棚户区改造政策细则出台，特别是实施主体确定、地价标准制定、土地出让方式等关键问题上缺乏政策支持。更新项目必须以“招牌挂”的方式出让土地，一二级无法联动开发，限制了市场化力量介入。令人更加沮丧的是，这个问题不是厦门存在，而是一个全国性问题。
国企主控、无法可依，但城市的更新进程并不会因此停止，也不意味着PPP模式一无是处，更不代表当下中国所有城市中的所有项目都应该“一刀切”地采用PPCt模式。从PPP转向PPCt是一个循序渐进的过程，这一进程的快慢因城市和区域不同的发展状况而异。重要的是，在城市的增量阶段向存量阶段过渡之间，寻找政府、开发商与民间力量的平衡。
PPP模式在增量发展阶段成效显著，PPCt模式则更多适用于存量发展阶段。
对于厦门而言，城市内部的发展并不均衡，增量发展与存量发展的地块混杂。处在岛内的湖里区、思明区发展时段较长、发展空间不足。用土地财政刺激更新的方式已行不通。当区域逐步过渡至存量发展阶段，旧改项目中更应该发挥居民和第三方机构的作用，以更高效、节约的方式实现城市升级。但对于岛外的区域而言，不少地块仍处于正在开发甚至尚未开发阶段，远未遇到增长的瓶颈。PPP模式依然是周期短、见效快的方式。
抛弃地产和互联网思维
转战复杂的城市运营
PPCt模式的思维关键在于多维度的城市运营。对于中国房地产市场而言，过去是开发的时代，现在是运营的时代。在过去，城市的经济模式建立在土地价值的基础上，而区位和容积率是衡量土地价值的重要指标。开发的收益取决于土地的价值和规模，而淡化空间的意义。而当下，城市的运营则更看重空间价值。也正是在这种评价体系之下，新建筑的空间价值才不敌老建筑、老街区。后者价值的来源，正是其历史和人居氛围等。由此不难理解，近年来公众对历史建筑、历史文化街区的重视程度为何日渐提高，民间对于历史建筑保护的力量缘何越来越大，比如在历史保护街区之外，还出现了越来越多的“历史风貌区”。
城市运营落实到社区层面常与“社区营造”概念相联系。“社区营造”源于日本，是指居住在同一社区的居民，持续以集体行动来处理社区问题，增进生活福祉。从而在居民之间、居民与社区环境之间建立起紧密的社会联系。这一过程强调物理空间的人文和社会属性，在规划的框架内包容每一位居民的声音。在这个意义上来说，规划不再仅仅是一份关于技术的工作，而更多涉及不同人群、需求之间的沟通和平衡。北京、上海、杭州等城市推行的社区规划师制度正是转战社区运营的一种尝试。
△ 在“岛内大提升”政策的推动下，厦门岛上的老旧小区将在未来几年面临广泛的更新行动。目前，这种更新行动仍以签约率、时间进度为主要指标。图为厦门百家村附近民居。摄影：崔国
城市运营的原理并不复杂，但真正执行的难度令几乎所有人都望而生畏。这种畏惧的主要来源，是因由居民的广泛参与，而导致无限滞后的项目周期，以及无法平衡的财务负担。（延伸阅读：谁为可负担住房延期交付负责？）也正因此，一个崭新的近乎万亿规模的蓝海市场也潜藏其中。
在老旧城区的改造当中，PPCt模式一定会成为未来的主流。并且，在未来的三到五年之内，厦门以及全国多数二三线城市中的更新领域将集中于老旧小区、文创园区，市场规模将持续增长。但正如文章前面提到的，国企和政府在PPCt模式中无法有效扮演容纳更多居民、更多声音的角色，但这一模式的顺利推行，又必须以多元主体之间有效的对话机制为前提，这正是民企可以发挥的主战场。民营企业几乎是唯一可以广泛承担团结本地居民、商户和专业机构的角色，也是一个凝结各方的聚合器，为多方对话提供平台。并最终形成以民营企业为中心的群体话语权。正如《地方创生》一书的开篇，在日本开展了近20年地方更新行动的木下齐坦言：日本内阁府推崇的几十个成功的地方创生事业案例中，能够成功的第一要素便是“经济团体”愿意参与地方活化活动。民营企业能够发挥的正是“经济团体”的活化作用。
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